Mielőtt lakáshitel felvételében gondolkodnánk, érdemes pár dolgot átgondolni. A lakáshiteleknek komoly feltételei vannak, ráadásul meglehetősen nagy anyagi megterhelést is jelenthetnek, így célszerű utána járni, hogy milyen lehetőségeink vannak, és mire lehet szükségünk.
Először is gondoljuk végig, hogy mekkora önerővel rendelkezünk, esetleg be tudunk-e vonni az ügyletbe külső fedezetet. Az adóstárs kérdése is lényeges, hiszen nem árt előre tudnunk, hogy a jövedelmünk önmagában elbírja-e a hitelt, vagy szükségünk lesz adóstársra vagy kezesre. Esetleg jogosultak vagyunk-e valamilyen támogatásra, ami miatt kisebb hitelösszegre lesz szükség.
Minden esetben szükség lesz önerőre?
A lakáshitelek esetében általában szükség van önerőre, de nem minden esetben.
– felújítás vagy hitelkiváltás: ha az ingatlan értéke, elbírja a hitelt, akkor nem szükséges önerő. A hitel összege nem haladja meg az ingatlan értékének 80 %-át, vagyis ha például 10 millió forintot ér az ingatlan, akkor arra maximum 8 millió forint hitel vehető fel önerő nélkül. Így maga az ingatlan lesz a fedezet
– vásárlás: ebben az esetben szinte mindig szükség van önerőre, kivéve, ha külső fedezetet tudunk bevonni a hitelügyletbe. A külső fedezet egy másik ingatlan, amit a hitellel megterhelünk.
– építkezés: ebben az esetben is szükség lesz önerőre. A telek akkor vonható be fedezetként, ha elég nagy értéket képvisel, de ez nem minden esetben van így. Egyes bankok a telket nem engedik fedezetként használni, így pedig mindenképp szükséges az önerő vagy egy külső fedezet.
Önerő nélküli lakáshitel
Korábban léteztek olyan lakáshitelek is, melyek felvételéhez nem volt szükség önerőre, ám ezeket a termékeket minden bank kivezette, így más csak olyan lakáshitel igényelhető, mely elvárja az önerőt vagy a külső fedezet bevonást. Az önerő mértéke településenként és bankonként is változik.
A törvényi szabályozás azt írja elő, hogy az önerő az ingatlan forgalmi értékének minimum 20 %-a kell hogy legyen, de ez nem azt jelenti, hogy minden esetben 20 % önerő elegendő. Megyeszékhelyeken például elegendő szokott lenni a 20 % is, ám ha kisebb településről, faluról van szó, akkor az elvárt önerő mértéke akár 45 % is lehet.
Az önerő helyett külső fedezet is bevonható, amely lényegében egy másik ingatlan, amit fedezetként használhatunk. Ha van a tulajdonunkban vagy hozzátartozónk tulajdonában ingatlan, mely még terhelhető, akkor a lakáshitelbe plusz fedezetként bevonható a megvásárolni kívánt ingatlan mellett vagy helyett.
Adóstársra, kezesre vagy jelzálog kötelezettre van szükség?
A hitelfelvételnél az is lényeges kérdés lesz, hogy a hitelt egyedül kívánjuk felvenni, közösen a házastársunkkal, esetleg egy adóstárs vagy kezes bevonásával. Adóstársra vagy kezesre nem minden esetben van szükség. Amennyiben a jövedelmünk önmagában is elbírja a hitelt, akkor nem lesz szükség adóstárs vagy kezes bevonására. Természetesen az adóstárs kérdése hitelterméktől is függ.
A Babaváró hitel esetében a házastárs automatikusan adóstárs lesz, más adóstárs viszont nem vonható be. CSOK vagy MCSOK esetén a házastársak vagy élettársak adóstársak és adósok is lesznek egyszerre, viszont közeli hozzátartozó bevonható még adóstársnak.
A legtöbb bank a házastársat kötelező módon bevonja az ügyletben, vagyis adóstársként kezeli. Élettárs esetében az adós nyilatkozik, hogy van élettársa vagy nincs. Természetesen nyilatkozhat úgy, hogy nincs, ám ebben az esetben az élettárs nem lehet az ingatlanban tulajdonos, legalább is a legtöbb esetben.
A jelzálog kötelezett kérdése is érdekes. Maga az adós is jelzálog kötelezett, hiszen a megvásárolni kívánt ingatlan fedezetnek számít. Ám ha külső fedezeti ingatlan is bevonásra kerül az ügyletbe, akkor a fedezeti ingatlan tulajdonos nem adóstárs, hanem jelzálog kötelezett lesz, és csak az ingatlana értékével felel a hitelért.
Jogosultak vagyunk-e munkahelyi vagy állami támogatásra?
Mielőtt lakáshitelt vennénk fel, mindenképp járjunk utána, hogy milyen támogatásra lehetünk jogosultak, mely elősegítheti a lakáscélunk megvalósítását. Számos támogatás létezik már, melyeknek különböző feltételei vannak, és nagyban segíthetik az otthonteremtési céljainkat.
- munkahelyi támogatás: nagyobb vállalatok, állami cégek esetében néha van lehetőség kamatmentes hitelre, mely kedvezőbb lehet, mint egy banki hitel.
- letelepedési támogatás: ha új településre költöznénk, érdemes az önkormányzatnál érdeklődni, hogy van-e ilyen támogatás. A kisebb falvak vagy települések esetében gyakran adnak támogatást, ami vissza nem térítendő, és önerőként is használható.
- Babaváró hitel: a babaváró hitel az állami támogatás a gyermeket tervező házaspárok számára lehet jó lehetőség, ugyanis szabad felhasználású, akár kamatmentes hitelről van szó, melynek akár a teljes összegét is magára vállalhatja az állam.
- CSOK vagy MCSOK: a családok és gyermeket tervező párok otthonteremtési támogatása, melyet régen „Szoc polnak” hívtak. A vissza nem térítendő támogatás és a hozzá felvehető hitel összege attól függ, hogy hány gyermekünk van, illetve hányat tervezünk.