Ha lakáshitelből szeretnénk megvásárolni álmaink otthonát, akkor azzal számolnunk kell, hogy valamennyi önerőre lesz szükség a hitelen felül. Ezt az összeget saját forrásból kell előteremtenünk, ami lehet készpénz, bankszámán található pénzösszeg, de akár lakástakarék pénztári megtakarítás is. De mekkora lesz az önerő összege, és van rá kiskapu, hogy ne kelljen rendelkezni vele a hitelfelvételhez? A következőkben ezekre a kérdésekre keressük a választ.
Mitől függ az önerő pontos összege?
Az önerő mértéke a jogszabály szerint minimum a megvásárolni kívánt ingatlan minimum 20 %-a, vagyis ha akarunk venni egy 20 millió forint értékű lakást, akkor minimum 4 millió önerővel kell rendelkeznünk. Ugyanakkor ez nem ennyire egyértelmű, mivel a bankok több szempontot is figyelembe vesznek az önerő kiszámításakor.
Nemcsak az ingatlan forgalmi értéke kerül megállapításra, hanem a hitelbiztosíték értéke is, így még az is megeshet, hogy magasabb önerővel kell számolnunk.
Az önerő kiszámításakor a bankok figyelembe veszik az ingatlan állapotát, hogy melyik településről van szó, de az ingatlan környezetére vonatkozó pozitív és negatív hatásokat is. Pozitív hatás például, ha bolt, iskola vagy óvoda van a közelben, negatív hatás pedig a vasút, a hangos főút, vagy a temető.
Mit tehetünk, ha kevés az önerő? Akkor is kaphatunk lakáshitelt?
Az önerő megfizetésére manapság már nagyon szigorú szabályok vonatkoznak, ugyanakkor mégis megeshet, nem áll kellő tőke a rendelkezésünkre, vagyis kicsi az önerőnk mértéke. Ebben az esetben is tudunk lakáshitelt igényelni, viszont helyettesítő ingatlanra vagy pótfedezetre lesz szükség.
- Helyettesítő ingatlan: amennyiben nem rendelkezünk önerővel, lehetőségünk van arra, hogy egy nagyobb értékű ingatlant bevonjunk fedezetnek a hitelügyletbe. Ebben az esetben nem a megvásárolni kívánt ingatlan lesz a fedezet, hanem egy külső ingatlan, amely elbírja a nagyobb hitelösszeget, lényegében a megvásárolni kívánt ingatlan értékének 100 %-át.
- Pótfedezet: ha rendelkezünk még egy ingatlannal, aminek ugyan kisebb az értéke, mint amekkora hitelre szükségünk van, akkor is bevonhatjuk a hitelügyletbe. Ilyenkor mindkét ingatlanra jelzálog kerül. A két ingatlan már elbírhat egy nagyobb hitelösszeget is, így nem lesz szükség önerőre.
Természetesen megeshet, hogy egyes bankok még pótfedezet esetén is igénylik, hogy hitelfelvevő 5-10 % önerővel rendelkezzen, de a legtöbb bank eltekint ettől.
Arra is oda kell figyelnünk, hogy a fedezeti ingatlan kinek a tulajdonában van. Csak néhány bank fogadja el barát vagy távoli rokon ingatlanát fedezetként, a legtöbb bank esetében csak közeli hozzátartozó ingatlana vonható be pótfedezetnek vagy helyettesítő ingatlannak.
Támogatás is lehet önerő?
Amikor lakásvásárlásról van szó, mindenképp érdemes utána járni, hogy milyen támogatást vehetünk igénybe. Érdemes az önkormányzatnál is érdeklődni, mert jogosultak lehetünk egyszeri, vissza nem térítendő támogatásra, mely önerőként is felhasználható.
A CSOK is jó lehetőség lehet az önerő megszerzésére, ugyanis a CSOK támogatás önerőként is felhasználható, akár a CSOK hitelhez is, de mivel vissza nem térítendő támogatás. A CSOK hitel azonban már nem használható fel önerőként, hiszen az egy hitelkonstrukció.
A babaváró hitel is egy támogatási forma, mely bár hitel, bizonyos feltételekkel önerőként is felhasználható lehet. A babaváró hitel kiutalásától számított 90 napig csak a hitelösszeg 75 %-a lehet önerő, ám ha letelik a 90 nap, onnantól kezdve már a babaváró hitel száz százaléka lehet önerő.
Az a gyakorlatban azt jelenti, hogy ha felvesszük mind a 10 millió forintot babaváró hitelként, akkor 90 napig 7,5 millió forint tekinthető önerőnek, ám a 90. nap elteltével már mind a 10 millió forint önerőként is felhasználható.
Hitel, mint önerő? Lehetséges?
Mivel a babaváró hitel is felhasználható önerőnek, érdekes kérdés, hogy más, esetleg egy szabadon felhasználható hitel önerőnek számít-e. Ezzel óvatosan kell bánnunk, a meglévő hitelek törlesztője beleszámít a jövedelem terhelhetőségébe, illetve a 3 hónapon belül felvett személyi kölcsönt sem nézik jó szemmel a bankok. Érdemes átbeszélnünk mielőtt ezt tervezné.